Rủi ro như mua nhà giá…. gốc!

chung cu Nguồn cung nhiều nên trên thị trường nhà chung cư, hiếm có dự án nào xuất hiện "tiền chênh", nhưng phân khúc nhà phố, đất nền, tình trạng tiền chênh vẫn xuất hiện. Ảnh minh họa. 

 Ấy vậy mà chuyện mua nhà “giá gốc” hiện nay vẫn cứ khó như lên trời với nhiều dự án.

Câu chuyện chuyên gia Nguyễn Đỗ Việt chia sẻ trên Nguoimuanha.vn mới đây đã mô tả đầy rẫy những rủi ro với người mua nhà không mua được “giá gốc’ tại những dự án mình mong muốn sở hữu, cũng như nguyên nhân vì sao doanh nghiệp bán nhà giá gốc một đằng, nhưng khách hàng lại buộc phải trả tiền chênh một nẻo mới mua được nhà… giá gốc!

Giá gốc!

Nếu ai đã từng mua nhà, dù mua trực tiếp của chủ đầu tư hay gián tiếp qua thứ cấp; mua tại tất cả các thời điểm (góp vốn khi dự án chưa mới manh nha hình thành); mua sản phẩn bất động sản hình thành trong tương lai; mua nhà đã hoàn thiện; mua nhà đã qua sử dụng, với các mục đích khác nhau... thì đều liên quan đến cái gọi là “giá gốc” và giá thị trường của bất động sản.

Có nhiều định nghĩa khác nhau, nhưng nói ngắn gọn và đúng bản chất “giá gốc” là giá được ghi trong hợp đồng mua bán, trong thỏa thuận góp vốn (nếu có mục giá cả) mà người mua phải thanh toán cho người bán (chủ đầu tư); Giá thị trường là giá mà người mua phải thanh toán để được sở hữu BĐS từ người bán (chủ sở hữu BĐS).

Như vậy, giá gốc là một phần của giá bán.

Thực tế, tại nhiều dự án khoản tiền chênh lệch giữa giá thị trường và giá gốc là rất lớn.

Năm 2010 người mua phải trả trung bình 8-10 tỷ đồng tiền chênh lệch cho 1 căn biệt thự của dự án Spendora Bắc An Khánh-Hà Nội. Năm 2009 giá gốc chung cư M5 Nguyễn Chí Thanh là 11,7 triệu đồng/m2 trong khi người mua phải thanh toán tới 35 triệu/m2.

Hiện nay, môi giới đang chào tiền “vênh” một shophouse tại dự án Romantic Park mặt đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài giá 1 căn liền kề loại nhỏ nhất (90m2) là 16,2 tỷ đồng trong đó người mua phải trả số tiền ngoài hợp đồng nhiều tỷ đồng và tiền trong ký hợp đồng có VAT thì chỉ là 5,5 tỷ đồng.

Hiện nay, môi giới đang chào tiền “vênh” một shophouse tại dự án Romantic Park mặt đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài giá 1 căn liền kề loại nhỏ nhất (90m2) là 16,2 tỷ đồng trong đó người mua phải trả số tiền ngoài hợp đồng nhiều tỷ đồng và tiền trong ký hợp đồng có VAT thì chỉ là 5,5 tỷ đồng.

Tại các dự án có tiền chênh cao so với giá gốc, các công ty môi giới hoặc cá nhân trung gian đứng ra thu khoản tiền chênh lệch thường chịu nỗi oan “ ăn dầy”.

Thực tế họ chỉ được một phần nhỏ trong đó. Phần lớn phải hồi lại cho chủ đầu tư hoặc người được hưởng đặc quyền, đặc lợi của suất ngoại giao.

Chuyên gia Nguyễn Đỗ Việt đưa ra trường hợp giả định chung cư giá gốc 15 triệu/m2, nhưng người mua lại phải trả thực tế 35 triệu/M2 (chênh lệch 20 triệu đồng/M2. Số tiền này, chủ đầu tư có thể thu lại qua môi giới 15 triệu/M2, trong khi người mua đầu tiên/hoặc người môi giới hưởng lợi 5 triệu đồng/M2.

Vì sao tiền chênh vẫn đang tồn tại?

Lợi ích lớn nhất đối với chủ đầu tư là các tập đoàn, công ty nhà nước, hoặc chủ thể là cơ quan nhà nước, các công ty cổ phần, tư nhân... chính là là trốn thuế.

Ở ví dụ trên số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp, chủ đầu tư trốn được là 375 triệu đồng cho 1 căn hộ 100 m2 (15 triệu/m2 X 100m2 X 25% mức thuế suất). Tùy theo số lượng căn hộ/tòa nhà mà mỗi tòa chung cư nhà chủ đầu tư có thể trục lợi tới hàng trăm tỷ đồng một đơn nguyên.

Lợi ích lớn nữa cho chủ đầu tư chính là phương thức tốt nhất để phân chia lợi ích giữa các cá nhân, nhóm lợi ích một cách kín kẽ. 

Tùy mức độ đóng góp, tùy vai trò vị trí của các cá nhân .... chủ đầu tư phân bổ quỹ nhà/ đất, định mức giá gốc khác nhau để phân chia lợi ích trong ban lãnh đạo, hoặc làm lợi cho các các nhân bên ngoài để đổi lấy các lợi ích khác.

Thị trường, xã hội chấp nhận hình thức này dưới cái tên “ xuất ngoại giao”. Người có xuất ngoại giao có thể ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư, cho người nhà đứng tên ký hợp đồng hoặc qua đầu nậu xử lý gọn lẹ, kín kẽ.

Người mua dễ dàng bị thuyết phục bởi số tiền giảm được thông qua bài toán của chủ đầu tư, người bán, người môi giới.

Cụ thể, theo ví dụ trên, số tiền người mua giảm được là 40 triệu từ việc chấp nhận ký hợp đồng giá gốc 15triệu/m2 (35 triệu -15 triêu) X 2% thuế thu nhập). Như vậy là cả người mua lẫn người bán đều thấy được lợi.

Hậu họa khôn lường

Tuy thực trạng nêu trên hiện có xu thế giảm chủ yếu do quan hệ cung-cầu của thị trường theo hướng có lợi cho người mua, người mua cũng tỉnh táo hơn vì những rủi ro về kinh tế và pháp lý có thể xảy ra.

ngay hoi mua nha Trong quá khứ, một sự kiện mang danh Ngày hội mua nhà giá gốc, nhưng lại bị nhiều khách hàng tố "lừa đảo", khiến nhà đầu tư gặp rủi ro. 

Thế nhưng, việc mua nhà có tiền chênh, lại tồn tại vô số rủi ro đối với người mua nhà.

Rủi ro về mặt pháp lý: Rõ ràng là việc ký hợp đồng giá gốc, thu chênh lệch là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. Các cá nhân tham gia đều liên đới chịu trách nhiệm về tội trốn thuế, tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả, tội không tố giác tội phạm....

Nếu không may người mua nhà mua của chủ đầu tư nào đó bị cơ quan pháp luật điều tra, truy tố vì hành vi trốn thuế trong việc bán nhà thì người mua ít nhiều liên đới. Việc nhận được vài cái tráp của cơ quan điều tra mời/triệu tập gửi về địa phương hoặc cơ quan không phải là điều mọi người mong muốn.

Rủi ro về kinh tế: Thông thường, khoảng thời gian giữa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán tới khi có sổ đỏ thường khá lâu, có khi tới vài năm. Trong thời gian này có một số dạng rủi ro có thể xảy ra như: Tranh chấp với chủ đầu tư dẫn đến phá hợp đồng, chủ đầu tư thay đổi công năng/mục đích sử dụng của tòa nhà. Hoặc chuyển nhượng dự án cho CĐT mới; ngân hàng/chủ nợ giải,....

Những dạng tranh chấp nêu trên ngày càng nhiều. Cơ sở để giải quyết tranh chấp dù với chủ đầu tư cũ, chủ đầu tư mới, ngân hàng, chủ nợ.... đều phải dựa vào… giá gốc.

Trong tất cả các trường hợp, khoản tiền chênh lệch mà người mua đã trả dù lớn tới đâu cũng không có cơ sở để đòi lại.

Rủi ro về chất lượng sản phẩm: Thực tế, giá BĐS được cấu thành bởi nhiều yếu tố như vị trí, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, chất lượng công trình.... Đối với chung cư thì rủi ro về chất lượng công trình là rõ nhất. 

Ở ví dụ nêu trên, dù với mục đích gì, dù chủ đầu tư là ai thì khi đưa ra giá gốc, chủ đầu tư phải định giá cao hơn mức giá thành sảm phẩm ở mức lợi nhuận tối thiểu của ngành hàng. 

Ở ví dụ trên mức lợi nhuận tổi thiểu là 10% và với các chi phí hành chính khác của chủ đầu tư tạm tính 10% nữa thì giá thành của chung cư chỉ là: 12 triệu /m2/. Như vậy người mua phải trả tới 35 triệu/m2 được một sản phẩn giá trị 12 triệu/m2 thì dễ hiểu tại sao sơn tường lại bong tróc, trần rơi từng mảng, thang máy đung đưa như lên đồng, sàn nhà sụt lún...chỉ sau vài năm sử dụng.

Cuối cùng là rủ ro về thanh khoản: Trong trường hợp người mua nhà có nhu cầu chuyển nhượng lại, nếu nhà chưa có sổ đỏ thì để thuyết phục khách mới trả khống cho 20 triệu đồng/m2 là vô cùng khó khăn.

Ngay cả trong trường hợp có sổ đỏ người mua cùng hoàn toàn có thể phân tích so sánh như ở các phần trên và rõ ràng là việc bán lại sẽ khó khăn hơn nhiều so với nhưng chung cư cùng loại nhưng ký hợp đồng giá thật với chủ đầu tư..

  •  Doanh nghiệp nâng cao sức cạnh tranh với tiêu chuẩn quốc tế
  • Phát hiện và bắt giữ hơn 1 tấn sản phẩm mỹ phẩm không rõ nguồn gốc
  • Lộ diện hình ảnh Nokia 9 PureView với 5 camera sau

Nguyễn Đỗ Việt

Nguồn: www.sohuutritue.net.vn